La pregunta recurrente es quienes pueden votar en las juntas de propietarios, y la regla general es que Todos los propietarios de la Comunidad de Propietarios al corriente de pagos pueden ejercer su derecho a voto en la Junta de Propietarios.
La Ley de Propiedad horizontal regula la asistencia a las juntas de los propietarios en su artículo 15.
La asistencia a la junta del propietario es personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
La asistencia personal no require de mayor explicación. Si bien, hay que tener en cuenta que si el piso o local pertenece a diferentes propietarios, deben nombrar a un representante para asistir y votar en las juntas.
Vamos a pensar que el piso o vivienda pertenece en proindiviso a un matrimonio o incluso a una pareja, incluso para darle mayor complicación, en pleno proceso de divorcio. Podrían asistir los dos, si bien, solo pueden emitir un voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
Incluso vamos a pensar en grandes propiedades, por ejemplo un garaje. Si el mismo se encuentra en proindiviso, Comunidad de bienes, habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, y tendrán un solo voto.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto le corresponde al nudo propietario, se entenderá representado por el usufructuario salvo que se trate de acuerdos que se requiera un quorum cualificado, como la unanimidad para la modificación del Titulo que rige la Propiedad horizontal o para votar sobre obras extraordinaries o de mejora, en cuyo caso se necesitará una delegación expresa del nudo propietario.
La asistencia a la Junta de Propietarios por representación legal se da cuando la representación legal del propietario corresponde a un tercero. Pensemos en la representación del menor por sus padres ( art.154,2 y 159 código civil), la de los incapacitados ( art 171CC), el del ausente, el del incapaz por sentencia judicial (art.210 CC) o el caso que la propiedad pertenece a una Sociedad mercantil, que deberá representarla quien tenga poder suficiente para ello por Ley o los Estatutos societarios, o un apoderado.
El secretario de junta si que deberá exigir que le aporte el documento suficiente para acreditar su poder de representación, en caso contrario no podrá ser admitido en Junta.
Si el menor tiene cumplidos los 16 años y el piso o local lo hubiese adquirido con rendimientos procedentes de su trabajo, no necesitará representación legal para intervenir en la Junta de propietarios, pudiendo hacerlo en nombre propio. Esto mismo es aplicable al menor emancipado (artículo 319 del Código Civil)
Como hemos comentado antes, un propietarios que no pueda o no quiera asistir puede otorgar una representación voluntaria para la asistencia a la Junta de Propietarios en favor de un tercero.
La representación debe de ser por escrito, designando la persona que se designa con nombres y apellidos, y firmando el escrito.
La necesidad de que la representación sea por escrito firmado por el propietarios, hace que se nos planteen muchas dudas sobre todo por la utilización de los métodos actuales de comunicación, como emails, fax, sms, whatsapp,etc.
Todas estas formas, las admitimos en nuestro ejercicio como secretarios de juntas del propietarios, se trata de justificar la representación a favor de un tercero por parte de un propietario y que el secretario de junta no tenga ninguna duda de su realidad.
En el caso que el propietario representado ve que aparece como asistente en la Junta y no otorgó representación deberá indicar dicha situación al secretario administrador, pudiendo impugnar la junta o incluso denunciar al falsificador de su firma o representación. Téngase en cuenta que es una cuestión interna entre representante y representado, pero, frente a la Junta, si se ha aceptado la representación, el voto es válido.
La Ley de Propiedad horizontal no exige otros requisitos ni restricciones que las que se recogen en el artículo 15, no pudiendo obligarse a que se aporte la fotocopia del DNI del representado, existiendo la posibilidad de impugnación del acta en el caso que no se haya aceptado la representación y en consecuencia se le haya privado del derecho de voto.
Tampoco se puede limitar el número de representaciones que los copropietarios hayan querido dar a una persona que asita a la junta.
El propietarios puede otorgar su representación a cualquiera. En consecuencia, será valida la representación otorgada al presidente, al administrador, a un no propietario, o incluso a un copropietario moroso, quien podrá votar en representación del propietario que le haya otorgado su representación, aunque como veremos seguidamente, no por su propiedad.
El representante de un propietario puede incluso ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado.
Los propietarios morosos no tienen derecho de voto
La Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 15.2 que “los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigida.
Los propietarios morosos son todos aquellos que no estén al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles que tengan con la comunidad.
Una obligación comunitaria tiene la consideración de vencida y exigible desde el momento en el que venza el periodo fijado por la Junta o por los Estatutos para que los propietarios cumplan con su obligación de pago.
En el caso de que no existiera un día fijado por la Junta o por los Estatutos para proceder al pago, se entenderán vencidas en el momento en el que transcurra el último día del periodo al que se refiere la cuota, si son mensuales con el vencimiento del mes, si son trimestrales con el vencimiento del trimestre y si son anuales, con el vencimiento del año.
Esto en ocasiones no queda muy claro a los propietarios. Vamos a pensar que un copropietario tiene un recibo pendiente a fecha de la junta y se refiere al último trimestre, o la cuota del último mes, y no ha vencido la siguiente. Ese propietario no es moroso porque el recibo se encuentra en periodo voluntario de pago si por parte de la junta o los Estatutos comunitarios no hubieran establecido un periodo de pago más corto.
Por ejemplo, la junta puede aprobar que la liquidación de gastos comunes se pague en los quince días siguientes a su emisión. En consecuencia, el día dieciséis, si el propietario no ha pagado, es moroso.
