OBLIGACION MANTENIMIENTO EDIFICIOS: OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES.-
La necesidad de mantenimiento de los inmuebles y su obligación para el propietario viene intrínseco al derecho de propiedad, tanto del propietario único como el copropietario en Propiedad horizontal.
Entre las obligaciones que establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal a cada propietario, nos encontramos con dos apartados en su punto primero que imponen al copropietario en régimen de propiedad horizontal, dos exigencia en cuanto a su deber de conservación:
“e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Y,
“f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.”
Esta obligación no nace en el derecho español desde la ya obsoleta Ley de Propiedad horizontal, publicada en 1960. El artículo 1907 del Código Civil vigente desde el año 1881 establece: «el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias».
Surgiendo en el caso que dicha omisión o deber de diligencia cause un daño la obligación de resarcimiento al afectado por la llamada “culpa aquiliana”.
En este mismo sentido pero aplicado a la esfera de los arrendamientos el Art. 1554 del Código civil, establece que “ El arrendador está obligado a hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir”.
La mayor parte de los propietarios de este país vive en edificios en Propiedad horizontal, y no por ser copropietarios pierden la obligación de mantenimiento establecida en nuestro derecho común.
Si analizamos la Ley de Propiedad horizontal en este punto, nos encontramos que dependiendo del tipo de obra a realizar, vamos a necesitar adoptar en acuerdo en Junta de Propietarios, o no.
TIENEN CARÁCTER OBLIGATORIO Y NO REQUIEREN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ( ART. 10 LPH)
Implique o no modificación del Título constitutivo o de los Estatutos comunitario, serán obligatorias a petición de un propietario o vengan impuestas por las Administración Públicas:
- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación
- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatoria realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las misma.
- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
Hay que tener en cuenta el carácter necesario y obligatorio de las actuaciones referidas en las letras a) a d), y en su consecuencia, nos indica el artículo 10 apartado 2 de la Ley de Propiedad horizontal que procederá lo siguiente:
- Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
- Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
- Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Resalto la atención del lector sobre la paradoja de que la propia LPH nos indique que no se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios para su realización pero, por otra parte, tampoco se puede pasar ningún gasto a los comuneros sin que previamente se haya acordado en Junta, por eso el art. 10.2.a LPH.
Antes de pasar a otro tipo de obras, que si que necesita obligatoriamente acuerdos de junta para adoptar el acuerdo, nos encontramos que aunque no se encuentra dentro de los supuestos del artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal, y la solución a éste punto nos lleva ya al artículo 17 de la Ley de la misma ley, en su apartado 5 nos dice que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.
El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Es decir, no necesita tampoco acuerdo de la junta de Propietarios siempre que se ubique en la plaza individual del copropietario.
En este asunto, habrá que pensar que haríamos si la utilización del garaje es un proindiviso que implique un uso rotatorio de plazas entre los comuneros y no exista tal posibilidad, o que pasaría con las plazas de libre asignación que hay en algunas comunidades en las que no resulte tan fácil la conexión eléctrica a la vivienda que es de lo que trata el artículo analizado, al no tener el propietario de la plaza vivienda en el edificio del que forma parte su plaza de garaje.
En el caso, tendríamos que estudiar las necesidades y el caso concreto de cada garaje y aplicar en algunos casos, el artículo 17.1 LPH relativo a la instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento energías renovables, a petición de cualquier propietario, lo que puede ser acordado por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dicha infraestructura común, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. Si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante, la nueva instalación tiene la consideración, a los efectos de la Ley de Propiedad horizontal de elemento común.
Incluso puedo ocurrir que exista una mayoría relevante con intención de adaptar el garaje para instalar o permitir la instalación de un punto de recarga en cada plaza. Esto supondría instalación de servicios inteligentes de control y lectura de servicio eléctrico y de la propia instalación. En este caso estaríamos ante la creación de un servicio común de interés general del artículo 17.3 LPH, que requiere el voto de tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación. El coste, a diferencia de los casos anteriores, sería asumido por todos los propietarios de plazas de garaje.
Dentro de estas posibilidades de implantación de la recarga, hay incluso otras intermedias que puedan afectar inclusive a sólo unos cuantos copropietarios o comuneros que deberá ser estudiado con detenimiento en cada casa concreto.
La obras que necesitan acuerdo de junta para la adopción del acuerdo que las autorice, porque como hemos visto, para pasarlas al cobro a los copropietarios es siempre necesaria la celebración de Junta de Propietarios, tenemos las siguientes.
Para el acuerdo de realización de las obras de mantenimiento ordinario de la finca, de conformidad con el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad horizontal bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Del mismo modo, conforme nos establece el artículo 17.2 LPH en materia de accesibilidad, cuando no sea aplicable lo establecido en el artículo 10.1.b LPH, al superar las doce mensualidades ordinarias el coste de la instalación, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si que necesitaremos un quorum cualificado, conforme se establece en el artículo 17.1. Ley de Propiedad horizontal, las obras de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación , o para la adaptación de las existentes; o las obras de instalación de nuevos sistemas privativos o comunes de aprovechamiento de energía renovables, o para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos quedan sujetas a la aprobación de las mismas en junta, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de un tercio de los propietarios, siempre que representen un tercio de las cuotas de participación existentes.
Queda finalmente, analizar lo que llamamos obras de Mejora o no necesarias, o no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, .
Según el artículo 17.4 Ley de Propiedad horizontal: Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.»
La Junta de propietarios es la que debe decidir si una determinada obra, instalación o un nuevo servicio se puede considerar como mejora a los efectos de aplicar lo dispuesto en el citado artículo 17.4 de la LPH en cuanto a la necesidad de su aprobación por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación y para conocer si la repercusión de dicho gasto a cada propietario excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso el propietario disidente no resultará obligado al pago.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta el consentimiento expreso.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Alicia Castillo Lloréns
