Texto: ALICIA CASTILLO LLORENS
ARTÍCULO VECINOS AL DÍA ENERO 2021
EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Una de las principales cuestiones que se plantean en las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal es la figura del Presidente. El tema no es baladí, ya que el presidente como así establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad horizontal. Es un órgano de gobierno de la Comunidad, que junto con el órgano supremo de Comunidad que es la Junta de Propietarios, la regirá mientras dure su cargo y sus actuaciones frente a terceros obligarán a todos los propietarios.
El requisito para ser presidente, es el ser propietario de la Comunidad. Puede ser persona física o persona jurídica, ostentando en este ultimo caso la presidencia la sociedad y así debe figurar en el acta de la junta de propietarios , ejerciendo en este caso el cargo quien sea el apoderado o representante legal de la Sociedad.
No puede ser presidente el usufructuario ni el arrendatario. En caso que la vivienda pertenezca a varios propietarios entre ellos elegirán a uno. El nombramiento del presidente, es mediante elección, esto significa que es la primera opción que contempla la Ley de Propiedad horizontal, si hay un voluntario para ocupar el cargo y la junta lo aprueba, será el presidente legalmente.
El nombramiento mediante turno rotatorio o sorteo es subsidiario, y aunque la Comunidad de propietarios tenga establecido el turno rotatorio o sorteo, si algún propietario se presenta al cargo de presidente, y consigue la confianza de la mayoría en Junta, será presidente.
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal “ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.
El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de alguna cosa ajena. En este caso, el presidente debería ser el nudo propietario. Tampoco el arrendatario, que ostenta un derecho a usar y ocupar una propiedad ajena.
Para la elección del Presidente, conforme al artículo 17.7. Ley de Propiedad horizontal, bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
El cargo es obligatorio y desde el momento de su nombramiento, una vez cerrada el acta, debe ejercer como presidente. Si el nombrado no quiere ser presidente, podrá solicitar al juez del lugar donde radique la finca , su relevo en el mes siguiente a su acceso al cargo. Igualmente, puede acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la junta designar Presidente de la Comunidad.
La vigencia del nombramiento del cargo de Presidente, es un año, salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, según el artículo 13.7 de la actual Ley de Propiedad horizontal,
El antiguo artículo 12, párrafo cuarto, de la Ley, en su redacción originaria (Ley 49/1960, de 21 de julio), disponía que el plazo de un año de los nombramientos de presidente, administrador o secretario-administrador era «prorrogable tácitamente por períodos iguales’, pero esta previsión quedó suprimida por la reforma verificada mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril.
Esto ha supuesto no pocos problemas prácticos a las Comunidades de Propietarios frente a las administraciones, o diferentes oficinas privadas, como las entidades bancarias que han solicitado no poca documentación para evitar el bloqueo de cuentas bancarias que con mayor o menor flexibilidad dependiendo de la entidad e incluso la propia oficina han ido los profesionales de la administración de fincas solucionando, sobre todo en este último año en el que estamos inmersos en una pandemia y que la prudencia aconseja la no convocatoria de juntas salvo motivos urgentes.
Del mismo modo, tampoco se puede acortar la vigencia del cargo, salvo por vía de modificación estatutaria. No es lícito elegir un presidente por seis meses,por ejemplo.
En cuanto a las funciones del presidente la Ley de Propiedad horizontal no dedica una artículo concreto a las mismas. Si bien, a lo largo de su articulado va haciendo referencia las mismas:
1.- Representar a la Comunidad de Propietarios en juicio y fuera de él.
2.- Convocar las Juntas de Propietarios que él considere, o bien lo soliciten una cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que representen al menos un 25% de cuotas de participación. Al menos una junta ordinaria anual.
3.- Firmar las actas en el plazo de diez días naturales siguientes a la reunión. ( art. 19.3LPH)
4.- Requerir a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, la inmediata cesación de las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas , peligrosas o ilícitas, entablando la acción de cesación si no se atendieran ese requerimiento tras la aprobación de la acción en junta de propietarios (art.7.2 LPH).
5.- Visar la certificación de deudas (art. 9.1.e)
6.- Firmar y revisar las cuentas que le presente el administrador. 7.- Adoptar medidas en reparaciones que resulten urgentes.
8.- Funciones del Secretario y del administrador, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
9.- Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de Junta de Propietarios.
10.- Reclamaciones judiciales, en general, si así lo aprueba la junta.
Y un largo etcétera que se engloba en la representación de la Comunidad de Propietarios en juicio y fuera de él. Firma de contratos de mantenimiento ordinario, y presupuestos extraordinarios siguiendo las directrices de la Junta de Propietarios, gestiones con proveedores, intermediación entre vecindario para evitar fricciones y problemas de convivencia, …
La figura del Presidente se clasifica jurídicamente en la figura del mandato (artículo 1709 Código Civil), “Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”.
La actuación que debe tener el Presidente ha de ser diligente, cumpliendo con los mandatos, acuerdos e instrucciones que se hayan adoptado por la Junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.
