Texto: ALICIA CASTILLO LLORENS

ARTÍCULO VECINOS AL DÍA MARZO 2021

Administración de Fincas Alicia Castillo

LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS EN ESTADO DE ALARMA

Uno de los problemas planteados en el derecho, a propósito de su relación con la sociedad es su necesidad de actualización ante los cambios sociales.

Las nuevas tecnologías de la información y comunicación (TICs) constituyen aquellas herramientas y programas que tratan, administran, transmiten y comparten la información mediante soportes tecnológicos.

Estas TICs han llegado para quedarse, y las reuniones de trabajo se han ido agilizando mediante videoconferencias mediante una variada oferta de plataformas a las que con poca experiencia virtual puede acceder cualquiera con un ordenador y acceso a internet.

La Ley de Propiedad horizontal vigente, sigue estableciendo en su artículo 15.1 que “la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.

La interpretación que se hace de dicho artículo por la mayoría de la doctrina,  es que la asistencia personal es” presencial en el lugar de celebración de la junta” en el caso que el copropietario opte por asistir y no por delegar en otro su asistencia.

Otras normativas estatales si que han introducido medios telemáticos o por videoconferencia para la asistencia a la junta, pero la ya obsoleta Ley de Propiedad Horizontal, no.

La Ley  5/2015, de 13 mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en vigor desde el 20 junio 2015, introdujo en el art.553-22, que dice:

“1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares”.

En este mismo sentido y redacción, el artículo 17.1 de la propuesta de Ley de Propiedad Horizontal , que llegó a mis manos por primera vez en el Congreso de administradores de fincas celebrado en Madrid el año 2018.

Esto es futuro y esperemos que sea presente pronto.

Lo bien cierto, es que aproximadamente un 80% de los españoles vivimos en Propiedad horizontal y ninguno de los Reales Decretos dictados por el Estado hace referencia a la Ley de Propiedad horizontal.

Si en cambio, el artículo 40 del Real Decreto 8/2020 de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, prevé como medida extraordinaria aplicable a las personas jurídicas el uso de las tecnologías, que indica que las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple.

Mediante el Real decreto 926/2020, de 25 de octubre, el Gobierno de España declaró por segunda vez, el estado de alarma para contener la propagación de la COVID 19.

El estado de alarma fue prorrogado mediante el Real decreto956/2020, de 3 de noviembre, hasta las 00.00 horas del día 9 de mayo de 2021.

Durante el periodo de vigencia del estado de alarma activado y su prórroga, en cada comunidad autónoma y ciudad con Estatuto de autonomía, la autoridad competente delegada es quien ostente la presidencia de la comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en los términos establecidos en el Real Decreto.

Las autoridades competentes delegadas quedan habilitadas para dictar, por delegación del Gobierno de España, las órdenes, resoluciones y disposiciones para la aplicación de lo que se prevé en los artículos 5 a 11.

El artículo 7 del Real decreto 926/2020, que regula la limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, dispone que la autoridad competente delegada podrá determinar, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad, que el número máximo de personas reunidas sea inferior a seis, salvo que se trate de convivientes.

El Decreto autonómico 2/2021 del Presidente de la Generalitat, de 24 de enero (DOGV25) modifica el apartado 3º del decreto 19/2020 de 5 de diciembre y permitía hasta 1 de marzo de 2021 en  espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, la permanencia de grupos de personas queda condicionada al hecho de que no se supere el número máximo de dos personas, salvo que se trata de personas convivientes y sin perjuicio de las excepciones previstas. El Decreto autonómico 7/2021, de 25 de febrero, del Presidente de la Generalitat, de 26 de febrero, actualmente vigente, amplia el grupo a cuatro personas ,salvo que se trate de convivientes y sin perjuicio de las excepciones previstas en el decreto , así como en otras disposiciones que sean de aplicación .

En consecuencia,  no es posible la celebración de juntas en espacios público o privados si se supera la presencia de cuatro personas, incluido el administrador.

El Colegio de Administradores de fincas de Valencia y Castellón, según circular de fecha 15 de enero de 2021, opinión que comparto plenamente,  interpreta que cuando habla el Decreto de “sin perjuicio de las excepciones previstas”, parece ratificar las exclusiones que se hubieran establecido con carácter previo en las distintas disposiciones. Y la Resolución de 5 de diciembre de 2020 de la Consellería de Sanidad (DOGV de 5-12), de nuevas medidas adicionales en la Comunidad Valenciana como consecuencia de la situación de crisis sanitaria ocasionada por la Covid-19, en su apartado 18 contiene las medidas relativas a “ PABELLONES DE CONGRESOS, SALA DE CONFERENCIAS O MULTIUSOS Y OTROS ESTABLECIMIENTOS SIMILARES, INCLUYENDO LOS RECINTOS FERIALES” SIN SUPERAR EN NINGUN CASO EL 50% DEL AFORO Y CUMPLIENDO ADEMAS LAS RESTANTES MEDIDAS SANITARIAS ( MASCARILLAS, HIDROGELES, ETC)

En consecuencia, no es posible celebrar juntas de propietarios en las que participen más de cuatro personas con carácter presencial salvo en los lugares establecidos para ello.

La posibilidad de celebrar juntas por videoconferencia, puede ser regulado en los Estatutos comunitarios de las Comunidades o incluso por vía de un acuerdo de junta anterior, en el que con carácter previo se acuerde la posibilidad de asistir por videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación sincrónica.

Lo importante en este caso que sea autorizado, es que se haya regulado su funcionamiento que no se cause indefensión a los comuneros, y  que tenga acreditado el secretario de la junta la identidad de los participantes.

Fuera de estos casos, existe la posibilidad de impugnación de acta y que los acuerdos adoptados sean anulados por resolución judicial.

Dependiendo de la necesidad y urgencia del acuerdo a adoptar, el presidente deberá tomar la decisión de la celebración o no en dichos lugares reservados, con el consiguiente coste para la Comunidad.

La legitimación para acudir a juicio (ad causam) la tiene la Comunidad de Propietarios, la cual es representada por su presidente.

La adopción del acuerdo para acudir a una acción de cesación por actividades molestas ( art. 7.2. LPH y de reclamación de morosos ( art. 21 1 LPH ) necesitan acuerdo de junta de Propietarios con carácter previo.

La adopción de acuerdos no puede hacerse de ninguna otra manera que con la celebración de la junta de propietarios.

En estos casos, hay que valorar la necesidad de acudir a los lugares autorizados con carácter de excepción y celebrar la junta.

Administración de Fincas Alicia Castillo