Texto: ALICIA CASTILLO LLORENS
ARTÍCULO VECINOS AL DÍA MAYO 2021
VIVIENDAS DE USO TURISTICO. REGULACIÓN Y REPERCUSIÓN EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La utilización de las viviendas en Comunidad de Propietarios para uso turístico es en la mayoría de los casos es fuente de problemas para el resto de los copropietarios y cambia en algunas zonas el paisaje urbano de las ciudades.
La problemática del fenómeno de la turistificación y el auge del alquiler turístico, aprovechando el impacto económico de la afluencia masiva de turistas a la ciudad, tiene consecuencias directas sobre las ciudades y en concreto sobre los inmuebles donde se instalan las viviendas de uso turístico por las molestias que producen al resto de los ocupantes de los edificios.
La influencia de esta turistificación en la ciudad de Valencia y en los barrios más sensibles a este fenómeno como Ciutat Vella, Cabanyal o Russafa, entre otros, ha provocado un aumento del coste de los arrendamientos y molestias en el vecindario que induce a los residentes habituales vayan abandonado el barrio, lo que produce que este «nuevo» espacio termine por ser ocupado por clases sociales con mayor capacidad económica que les permita afrontar estos nuevos costes.
Este proceso de transformación del espacio urbano deteriorado o en declive a partir de la preconstrucción o rehabilitación edificatoria de las existentes, que provoca un aumento de los alquileres o del coste habitacional en estos espacios, se le conoce con el término gentrificación (proveniente del inglés gentry, «baja nobleza» (WIKIPEDIA).
La existencia y proliferación de dichas viviendas destinadas a uso turístico, como fenomeno social influyó en el legislador hasta el punto de modificar la Ley de Propiedad horizontal a primeros del año 2019, facilitando la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título o los Estatutos por un quorum cualificado de 3/5 partes de las cuotas de participación referido a los acuerdos para la limitación del uso de la vivienda turística, que antes necesitaba el voto unánime de todos los propietarios que a su vez representaran el total de las cuotas de participación.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la Ley, referido a los acuerdos para la limitación del uso como vivienda turística, conforme al cual: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Estas actividades que se pueden limitar o condicionar con el acuerdo mayoritario son, según el artículo 5.1.e de la LAU: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística«.
La cuestión que nos planteamos los adminsitradores de fincas en nuestra figura de secretaries de junta es:
- Las juntas de propietarios pueden prohibir sin justa causa el alquiler vacacional en las comunidades
- Las juntas de propietarios pueden prohibir con justa causa el alquiler vacacional en las comunidades y si es así, cuando se puede considerar la existencia de justa causa.
- Las juntas tienen la facultad de fijar unas condiciones o limitaciones para que el comunero que quiera dedicar su inmueble al alquiler vacacional tenga que cumplirlas.
El artículo 17.12 LPH, nos habla de «limitar o condicionar», incluso de incrementar la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Si bien, la intención de la norma parece otra y desde el principio, al menos en este despacho, se ha considerado que en el término limitación nada impide que pueda incluirse la prohibición justificada a que se cumpla la normativa aplicable.
La doctrina jurídica desde la aprobación de la norma ha escrito chorros de tinta, y los que nos dedicamos a estas cuestiones leíamos con mucho interés la Encuesta que realizó la revista jurídica Sepin en enero de 2020 de cinco Magistrados en activo, con cuatro opiniones favorables a que se pueda introducir la prohibición de disponer, frente a una sola favorable a que se pueda limitar o condicionar pero no prohibir (opiniones todas de Magistrados en activo
Las opiniones favorables destacaban que en propiedad horizontal no son extrañas las limitaciones del uso de elementos privativos, siempre que sean de uso concretos, y que el sentido del término limitar debe ponerse en relación al derecho de propiedad como conjunto de facultades, refiriéndolo a la exclusión de un uso concreto, todo ello en unión a la finalidad de la reforma. La opinión contraria a la posibilidad de exclusión se basa en los términos literales del precepto, que no incluyen la prohibición, y a la debida interpretación restrictiva de toda norma prohibitiva.
Las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, 5 abril de 2020, de 1 de junio de 2020, 16 de junio de 2020, 16 de octubre de 2020, 15 de enero de 2021, entre otras, se decantan por la admission de los acuerdos de prohibición de uso.
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, como alega el recurrente, el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa «limite o condicione», la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios«. Resolución 16 junio 2020.
La Resolución DGSJFP de 15 de enero de 2021, reitera esta doctrina, considerando, de un lado, que el régimen del artículo 17.12 de la LPH incluye los acuerdos prohibitivos, no solo los limitativos, lo que da lugar a la revocación de la calificación registral que se basaba en este motivo. Se recuerda, por otra parte, la anterior doctrina de que el régimen
de dicho artículo se refiere a acuerdos que se amparen en la legislación sectorial o urbanística, aunque, en el caso, al no haber sido planteada la referida cuestión como defecto en la calificación registral, no se entra en la misma.
Parece que esta clase de acuerdos no podrán afectar a terceros adquirentes si no han sido elevados a escritura pública e inscritos en el registro de la propiedad.
En cuanto a la no retroactividad del acuerdo, parece que se debe referir a usos ya vigentes, entiendo que tengan licencia vigente.
En la Comunidad Valenciana, el reciente Decreto 10/2021, de 22 de enero (LA LEY 1857/2021), que entrará en vigor el próximo 8 de mayo de 2021, regula las actividades y los servicios de alojamiento turístico desarrollados en establecimientos ubicados en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, así como sus modalidades y clasificación, régimen de funcionamiento y prestación de servicios( art.1 D 10/21).
Uno de los objetivos del decreto, según su exposición de motivos, es unificar, en una sola norma, los decretos vigentes hasta ahora relativos a las respectivas modalidades de alojamiento turístico, facilitando así el acceso a las personas usuarias y agentes del sector al régimen administrativo aplicable a cada una de dichas modalidades, desde el inicio al cese de su actividad. En este sentido, este decreto trata de homogeneizar la regulación de cuestiones coincidentes en cada modalidad de alojamiento, evitando así la dispersión normativa y los efectos indeseados antes señalados.
Adicionalmente, el decreto contiene la regulación del procedimiento de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, así como el régimen de precios aplicable a las empresas prestadoras de servicios y el de los distintivos de las empresas y establecimientos de alojamiento turístico.
En el ámbito de las viviendas de uso turístico quedan exceptuadas del ámbito de aplicación de esta norma:
- Las viviendas que se arrienden por temporada según lo estableci-do en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos
- .b) La promoción, construcción y venta de segundas residencias ( art.2.3 Decreto)
Una de sus principales novedades esta en su artículo 47, en el que se define lo que se considera “ vivienda de uso turístico”, tratando solo como tal” los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Las viviendas de uso turístico se ceden al completo, no permitiéndose la cesión por habitaciones.
Los dueños de viviendas turísticas incluidas en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tendrán un año para dar el número catastral con el fin de depurar el censo de este tipo de alojamiento turístico.
Reciban como siempre mis saludos y hasta el próximo mes.
