Texto: ALICIA CASTILLO LLORENS

ARTÍCULO VECINOS AL DÍA FEBRERO 2021

Vecinos al día

VOY A COMPRAR UNA VIVIENDA. ¿Qué debo revisar? ¿Qué documentos debo pedir?

Desde que empezamos a escribir esta sección de la revista, no son pocos los que nos han ido solicitando temas a desarrollar, y éste que vamos a desarrollar en este mes, ha sido recurrente en varios lectores.

No es de extrañar ese interés en que se facilite una guía de recomendaciones al ciudadano, futuro comprador de una vivienda, de cuanto menos una enumeración de lo que se debería pedir y comprobar antes de realizar lo que sin duda será una de las principales inversiones que va a realizar.

El futuro comprador de una vez elegida la vivienda, teniendo en cuentas sus necesidades familiares, elección de barrio,  disponibilidad y ahorro previo,  se habrá decantado sobre la compra de una vivienda de obra nueva, si la compra directamente a un promotor sin ser previamente utilizada por él ; o vivienda de segunda mano, cuando haya sido previamente utilizada por su propietario, o  por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que sea él mismo quien utilizó la edificación durante ese plazo en virtud de dichos derechos ( arrendamiento con opción a compra, precario, arrendamiento……)

Esto significa que aunque se adquieran pisos a entidades bancaria o fondos que sean lo que todos consideramos nuevos, a efectos de la Agencia tributaria, la venta podrá tener la consideración de segunda entrega, exenta de IVA y tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En este artículo de opinión voy a centrarme en la vivienda de segunda mano, ya que son diferentes los documentos a solicitar en uno u otro caso por el comprador.

Una vez seleccionada la vivienda, se deben realizar antes de la firma del contrato de arras o reserva de venta los siguientes pasos:

  1. Acudir al Registro de la propiedad para solicitar al menos una nota simple para confirmar quién es el titular y qué carga s pesan sobre el inmueble:   www.registradores.org, y en su caso, una copia simple de la finca matriz o División de Propiedad horizontal con detalle de los Estatutos o Normas comunitarias inscritas en Registro.
  1.  Consultar la información catastral en www.catastro.meh.es.
  1. Solicitar al vendedor, la copia de las últimas actas de la Comunidad de Propietarios, importante para saber si están aprobadas obras pendientes de realizar en el momento de la adquisición; una copia del Reglamento de régimen interior del edificio que regulan los detalles de la convivencia y adecuada utilización de los servicios comunes.
  1. En viviendas de edificios que tengan una antigüedad superior a los 50 años, se aconseja solicitar el Informe de Evaluación del Edificio.
  1. Recibo del último pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Será necesario comprobar que se han abonado por el vendedor los últimos cuatro años de IBI en el Ayuntamiento donde se encuentre la vivienda.
  1. Si va a necesitar financiación, es el momento de interesarse en la entidad bancaria cuyas condiciones sean más ventajosas, la posibilidad de endeudamiento que tiene el comprador. En resumen, si el banco va a otorgarle una hipoteca o la situación personal y patrimonial del comprador superará los estándares de riesgo del Banco.

Si después de la revisión de la vivienda, zonas comunes, y documentación previa, queremos seguir adelante con la compraventa de la vivienda, lo habitual en la compraventa de vivienda de segunda mano, es firmar un CONTRATO DE ARRAS.

Nada impide que se acuda a una notaria a firmar la compraventa o que se realice un contrato privado de compraventa y se entreguen las llaves del inmueble. Si bien, no es lo habitual y en cuanto a la segunda figura que he detallado, es poco aconsejable.

Lo habitual es que las partes firmen un contrato de arras en el que se estipularán las condiciones de la  futura transmisión y servirá de base al notario, para la redacción de la posterior escritura. Es necesario incluir:

  • Datos personales de las partes, vendedor y comprador. Los vendedores firman los dos cónyuges, y el comprador si está casado en gananciales uno de los dos, si esta en régimen de separación de bienes o es una pareja no casada,  firman los dos.
  • Descripción  detallada del inmueble y referencias catastrales, indicando las cargas que tenga o si por el contrario se va a vender libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pagos e impuestos.
  • Precio final de la compraventa y forma de pago.
  • En la venta de viviendas de segunda mano conviene indicar en el contrato y escritura que el inmueble se vende como “cuerpo cierto”. Esto indica que el comprador ha visto el inmueble (debería examinarlo a fondo) y lo acepta tal y como está.
  • Cantidad de dinero de la señal y que tipo de arras son las que se pactan por las partes.
  • Plazo para formalizar el contrato de compraventa y elevación a escritura pública.
  • Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública
  • Distribución de los posibles gastos de la compraventa. Según ley, todos los gastos comprador, etc.
  • Incluir una cláusula en el contrato de arras que haga referencia a la financiación hipotecaria, donde se especifique que si no se concede la hipoteca por parte del banco, no se pierde la totalidad de la entrega a cuenta.
  • Firma de comprador y vendedor.

Según la doctrina y jurisprudencia existen tres posibles arras o señal, según la intención de las partes. Pueden ser 

    1. Las arras confirmatorias van dirigidas a reforzar la existencia del contrato y son prueba de la perfección del contrato de compraventa. Son un anticipo a cuenta del precio. No conceden una facultad de desistimiento, si alguna de las partes incumple, la perjudicada puede exigir el cumplimiento o optar por resolver el contrato . ( art. 1124CC). En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.
    2. Las arras penales, establecen una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada. Si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió. Se puede exigir además el cumplimiento de la obligación. 
    3. Las arras penitenciales.- Se llaman también arras del desistimiento y están recogidas en el artículo 1454 del Código civil.  Permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes. Las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras.  En el caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad dada.Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad que le fue entregada.

Una vez ya firmado el contrato de arras y sabiendo el plazo para la elevación a escritura pública de la escritura de compraventa, es necesario solicitar una serie de documentación al vendedor que le solicitará también el notario autorizante,

1 ) La primera es la necesidad de aportar un certificado de deudas que acredite en el momento de la transmisión que el vendedor se encuentra al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. La certificación una vez solicitada al secretario administrador del edificio será emitida en el plazo de siete días naturales con el visto bueno del presidente.

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad horizontal prevé dos obligaciones distintas, como aclaró en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2012; por una parte la de declarar la parte vendedora estar al día en el pago de las deudas de la comunidad o expresar lo que adeuda, y por otra la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora.

Las consecuencias que se pueden derivar al comprador si este no exige del vendedor que presente la certificación exonerándolo de la aportación del certificado de deudas con la comunidad, es que de  existir, y ser ocultadas por el vendedor, la vivienda responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores.

Las derramas de obras que estén pendientes de exigencia de pago. Es decir, obras realizadas o por realizar pero que por acuerdo de junta todavía no se hayan pasado al cobro, no existe la necesidad de hacerlas figurar en el certificado de deudas y serán imputables a quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades para pago de dichas obras. De ahí la importancia que he indicado de solicitar las últimas actas de junta de propietarios de la Comunidad a la que pertenezca la vivienda. Artículo17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

Vecinos al día

2) Certificado de Eficiencia Energética. El certificado de eficiencia energética es obligatorio desde el  año 2013 para cualquier propietario que quiera alquilar o vender un mueble y debe realizarse antes de que se efectúe la transacción y entregárselo al comprador en la firma.

Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,  vender o alquilar un inmueble puede entrañar multas de hasta 6.000 euros.

La renuncia al certificado de eficiencia energética y el incluir una cláusula de exoneración de certificado de eficiencia energética en el contrato de compraventa o de alquiler, no evitará la infracción y el correspondiente pago de la multa.

3) Si la compra de la vivienda va a realizarse mediante la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria. Hay que tener en cuenta

 3.1. Diez días anteriores a la autorización y firma de la escritura pública del préstamo, el comprador debe acudir al notario que él quiera y comunicar su identidad a la entidad bancaria para que esta envíe por medios telemáticos toda la documentación relacionada con el préstamo.  El notario comprobará que le ha sido entregada toda la documentación necesaria y que las condiciones del préstamo no incumplen la nueva ley (no son abusivas, poco claras o irregulares) y de que el comprador entiende perfectamente todos los términos del contrato (responsabilidades que asume, comisiones y tipos de interés aplicados, importe de las cuotas, etc

Esta labor de información y asesoramiento por parte del notario es imprescindible para que se autorice la escritura de la hipoteca.

3.2. La nueva Ley establece que a partir del 17 de junio de 2019, todos los gastos necesarios para la constitución de una hipoteca tiene que pagarlos el banco, excepto la tasación del inmueble. Hablamos de la hipoteca, no de la compraventa.

El Tribunal Supremo en su sentencia 35/2021, 27 de enero, casa que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, corresponden al banco y no al consumidor.

3.3. Transcurridos, al menos, diez días, comprador, vendedor y  la entidad bancaria prestataria se citan en la notaría y  se firman dos escrituras: la de compraventa, entre vendedor y comprador y previamente, la del préstamo hipotecario, entre el comprador y el banco que facilita el dinero. El banco solicitará que al menos este asegurada la vivienda por seguro de incendios y es muy normal que premie con reducción del interés aplicable algunas contrataciones adicionales.

Ya en el momento de la firma de la escritura, y con toda la documentación solicitada en poder de la notaria, o en el nuestro, por documentos privados que hemos solicitado aparte, como un certificado del Ayuntamiento de esta al corriente de las deudas por parte del vendedor, y demás que hemos pedido con carácter previo, tenemos que conocer otros términos que se utilizarán el la escritura y que normalmente, habremos pactado en el contrato previo.

3.4. Abono del precio de la compraventa.

Por la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a pedir cuáles serán los métodos de pago de la compraventa para que quede recogido en la escritura pública. Es necesario aportar el justificante de todos los pagos que se hagan del comprador al vendedor. Las formas de pago más comunes son: la transferencia bancaria o el cheque nominativo bancario.

Las copias  de los medios de pago las protocolizará el notario en la escritura.

Puede pactarse un aplazamiento en el pago del precio, soliendo pactarse en este caso una garantía del pago del precio llamada Condición resolutoria. Art. 1504 Cc y 11 Ley hipotecaria.

Los gastos del otorgamiento de la escritura de compraventa según Ley, se refieren a lo establecido en el artículo 1455 del Código civil que dice :

“Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario” 

Si no se pacta nada entre las partes, el responsable del pago de los honorarios del notario es el vendedor, que pagará el coste notarial, salvo la primera copia y posteriores, que son de cuenta del comprador. Más o menos un 70% el vendedor y un 30% el comprador.

Los impuestos que debe pagar el comprador por la compraventa de la vivienda son el Impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el precio de la compraventa que será en general un 10% en las adquisiciones de inmuebles, siendo el 8%  en  la adquisición de viviendas que vayan a constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años, por la parte que estos adquieran, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido a la fecha del devengo no exceda de 25.000 euros en liquidación individual o 40.000 en conjunta.

Si la vivienda se ha comprado con hipoteca será la gestoría del banco la que gestionará y tramitará tanto la escritura de compraventa como la de hipoteca.

Hemos dado unas pinceladas generales de lo necesario para la compraventa de una vivienda de segunda mano, pudiendo profundizar en otros momento en varios de los temas que hemos dejado de forma pincelada en este artículo.