ARTÍCULO VECINOS AL DÍA JULIO 2021
REHABILITACION COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. APROBACION ACUERDOS. AYUDAS PÚBLICAS Y FINANCIACIÓN
El pasado 27 de mayo de 2021, se dictó Resolución de la Dirección General de Calidad, Rehabilitación y Eficiencia Energética, por la que se convocaban para el ejercicio 2021 las ayudas de rehabilitación de edificios del Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de la utilización y de la accesibilidad en viviendas del Plan Estatal de viviendas 2018-2021.
La Resolución fue publicada el pasado 3 de junio en el DOGV y junto con su corrección publicada el 16 de junio de 2021, fijó como plazo de presentación de las ayudas desde el 4 de junio al día 29 de julio de 2021, inclusive.
Los beneficiarios y solicitantes de las ayudas son las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios a través del representante/administrador, o los propietarios únicos de edificios de viviendas así como las administraciones públicas propietarias de inmuebles a rehabilitar.
Los REQUISITOS que deben cumplirse son los siguientes:
- Edificios finalizados antes de 1996.
- Al menos el 70 por 100 de su superficie construida sobre rasante
- Al menos el 50 por 100 de las viviendas constituya el domicilio habitual
- Informe de Evaluación del Edificio (IEEV.CV), en vigor.
- Acuerdo de la comunidad para la ejecución de las obras.
Las obras de las que se solicitan las ayudas deberán haberse iniciado por posterioridad al uno de enero de 2020. Es decir, podrán estar iniciadas antes de la solicitud de las ayudas, siempre y cuando no estén iniciadas antes de la presentación telemática del preceptivo IEEV.CV, ni podrán estar finalizadas en el momento de la solicitud. Se entenderá por fecha de terminación de obras la que conste en el Certificado Final de Obra o la de expedición de la última factura de las obras en el supuesto de que no sea necesario aportar proyecto.
Las ayudas son tanto del Ministerio de Transportes, movilidad y agenda urbana como de la Generalitat valenciana.
AYUDA DEL MINISTERIO DE TRANSPORTES, MOVILIDAD Y AGENDA URBANA
1. Ayuda general a la comunidad
La cuantía de esta ayuda será del 40 por 100 del coste subvencionable de la actuación, sin contar impuestos, tasas o tributos con los siguientes máximos:
– 3.000 euros por vivienda y 30 euros por metro cuadrado de superficie construida de local comercial u otros usos compatibles, para las actuaciones de conservación.
– 8.000 euros por vivienda y 80 euros por metro cuadrado de superficie construida de local comercial u otros usos compatibles, para las actuaciones de accesibilidad o actuaciones conjuntas de accesibilidad y conservación.
– 14.000 euros por cada vivienda en la que resida una persona con discapacidad, para las actuaciones de accesibilidad o actuaciones conjuntas de accesibilidad y conservación.
– 17.000 euros por cada vivienda en la que resida una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual igual o superior al 33 por 100 o discapacidad física igual o superior al 65 por 100, para las actuaciones de accesibilidad o actuaciones conjuntas de accesibilidad y conservación.
A la ayuda unitaria básica podrán sumarse 1.000 euros de ayuda unitaria complementaria por vivienda para edificios o viviendas unifamiliares declaradas Bien de Interés Cultural o catalogados que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente.
En cualquiera de los casos anteriores, para poder computar la cuantía establecida por cada metro cuadrado de superficie construida de local será necesario que los acuerdos a tomar por la comunidad de propietarios para la realización de las obras establezcan que los locales participen en los costes de ejecución de las obras correspondientes.
2. Ayuda complementaria a determinadas viviendas
En aquellas viviendas en las que la unidad de convivencia, beneficiaria de las ayudas, que resida en la misma, tenga unos ingresos inferiores a 3 veces el IPREM , derecho a obtener una subvención complementaria de la anterior por una cuantía del 35% del presupuesto subvencionable
En el caso de actuaciones de mejora de la accesibilidad del edificio, también ayuda complementaria aquellas viviendas en las que se justifique que residen personas con discapacidad o mayores de 65 años.
AYUDA DE LA GENERALITAT VALENCIANA
La Generalitat Valenciana ayuda del 10 por 100 del coste subvencionable de la actuación, con un tope máximo de 2.000 euros por vivienda y 20 euros por metro cuadrado de superficie construida de local comercial u otros usos compatibles.
El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es el índice empleado como referencia a la hora de conceder las ayudas públicas. Se introdujo en el año 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional (SMI).
La cuantía de referencia en 2021 es de 564,90 euros mensuales, un valor que corresponde a unos ingresos anuales totales de 6.778,80 euros sin pagas extraordinarias y de 7.908,60 euros con pagas.
Para la gestión de las ayudas y la tramitación de las mismas, es recomendable que se acuda al administrador de su finca, o en caso de no tener contratado a un profesional, y aunque siempre es necesario para una Comunidad de Propietarios estar perfectamente asesorada y gestionada, quizás sea el momento de buscar un administrador de fincas colegiado quien va a ser crucial a la hora de aprobar el acuerdo de junta que como requisito necesario van a tener que aportar al expediente, gestionar la ejecución de las obras en los plazos marcados por la Administración, etc.
La Comunidad de Propietarios deberá adoptar un acuerdo y el acta ser aportada al expediente.
En otros artículos de meses anteriores hemos hablado de las mayorías necesarias dependiente del acuerdo que vaya a adoptar una Comunidad de Propietarios.
En materia de obras, hay que recalcar que el artículo 10 LPH, establece una serie de actuaciones que tendrán CARACTER OBLIGATORIO y no requieren de acuerdo previo de la Junta de propietarios. Si bien, las obras deberán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, por lo que en la práctica, se va a celebrar Junta de Propietarios para loa distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono.( art. 10 2.a) LPH)
NO REQUIEREN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Son obligatorias a petición de un propietario o exigidas por la Administración:
1.- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. (art. 10.1 LPH)
2.- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. . (art. 10.1)
SE EXIGE MAYORÍA SIMPLE
- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
SE EXIGE MAYORÍA DE TRES QUINTOS (3/5)
Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:
- Para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
- Para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
SE EXIGE MAYORÍA DE UN TERCIO (1/3)
Se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:
- Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
- para la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
- instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Estamos hablando en todo momento de las mayorías necesarias para la aprobación e obras en el edificio encontrando en el artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal los regímenes de mayorías necesarias para todos los acuerdos que deban adoptarse por las Comunidades de Propietarios.
En cuanto a la financiación de las obras, además de que lo aconsejable es que las Comunidades de Propietarios con carácter previo adopten acuerdos para ir cobrando derramas de Reservas para afrontar obras futuras, es posible tanto la financiación de las propias constructoras como acudir a entidades financieras que gestionan préstamos para las Comunidades de Propietarios.
Otra de las posibilidades es el arrendamiento de zonas comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, acuerdo de exige mayoría de 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Me estoy refiriendo a las llamadas lonas publicitarias en los andamios o carteles en las cubiertas de los edificios.
Espero que les resulte de interés práctico el artículo de este mes y quedamos a su disposición para cualquier aclaración.
Alicia Castillo Lloréns
